Как правильно сдавать квартиру в аренду

Когда моя знакомая переехала к мужу и решилась сдать в аренду свою маленькую квартирку, я решила побегать по агентствам вместе с ней, дабы понять - каково оно, пристроить свою жилплощадь в хорошие руки, пусть даже и на время. Оказалось, что сделать это совсем непросто - одни квартиранты не нравились ей тем, что у них была собака, вторые - возрастом (подруга опасалась постоянных вечеринок). Кульминационного момента выбор квартирантов достиг тогда, когда соседка по несчастью - женщина, уже второй раз сдающая квартиру в аренду, рассказала ей о том, как пустила к себе приличных, на первый взгляд, жильцов - а те оказались мошенниками. Вот тут-то и решила подруга обратиться в агентство недвижимости. Мне же удалось, проследив весь путь своей знакомой и пообщавшись с теми, кто уже имел опыт передачи квартиры в аренду, составить список правил, руководствуясь которыми можно в значительной степени обезопасить себя от нежелательных последствий. Правило №1: Не умеешь - не берисьЕсли вы впервые хотите сдать свою жилплощадь в аренду, то лучше предоставить это дело профессионалам: обращайтесь в агентства недвижимости. Правда, бесплатно работать никто не станет и агенты возьмут с вас вознаграждение. Но за эти деньги вашу недвижимость будут активно продвигать на рынке и подберут надежных, стабильных жильцов. Для особо жадных предусмотрен и такой вариант, когда от выплаты комиссионных можно отказаться. Но имейте в виду, что такой вариант имеет несколько очевидных минусов: агентство недвижимости все равно свое получит - в этом случае проценты заплатит тот, кто захочет въехать в вашу квартирку, а вот вы потеряете огромное количество времени. Почему? Все очень просто - ваша квартира будет ждать своего заветного часа во внутренней базе данных агентства, и вспомнят о ней лишь тогда, когда появится клиент с конкретными требованиями, полностью соответствующими ее характеристикам. Так что решайте сами, что вам больше нравится - ждать у моря погоды или все-таки заплатить не очень большую сумму и спокойно ждать, пока агенты отыщут для вас подходящего квартиранта. Правило №2: Семь раз проверь...Многие собственники боятся обращаться в крупные компании, полагая, что там с них возьмут большие комиссионные. А зря, сейчас на рынке недвижимости очень много агентств-мошенников, сотрудничество с которыми не принесет вам ничего, кроме лишних проблем. Доверять можно только проверенным агентствам или тем, которые держатся на рынке уже больше пяти лет. Явившись в агентство, первым делом поинтересуйтесь документами организации - проверьте наличие лицензии, поговорите с кем-то из руководства компании. А еще лучше, прежде чем идти в компанию, работающую с недвижимостью, покопайтесь в Интернете - поищите отзывы граждан, уже работавших с этим агентством. Только одно но - помните, что искать такие "откровения" нужно где угодно, но только не на сайте компании - благодарные отзывы, размещенные там, как правило, пишут свои сотрудники. Правило №3: Правильная оценка стоимости экономит времяЕсли же вы все-таки решили заняться нелегким делом сдачи квартиры самостоятельно, то запомните: первый шаг на пути к удачной сделке - ее адекватная оценка. Сегодня рыночная стоимость жилплощади в первую очередь зависит от типа дома. Наибольшим спросом пользуется жилье в новых домах и монолитно-кирпичных постройках. Наличие хорошего ремонта в квартире также может прибавить к ежемесячной стоимости вашего жилья энную сумму: арендаторам нравятся квартиры с просторными, светлыми комнатами, интересными дизайнерскими решениями, многоуровневым освещением и встроенной бытовой техникой. А уж если у вас в доме еще и выделенная интернет-линия есть, и охраняемая парковка прямо во дворе - можете считать, что ваша квартира - просто клад, и вознаграждение за нее нужно просить соответствующее. Правило №4: Идите на визуальный контактНе торопитесь сдавать квартиру первому обратившемуся к вам человеку: сначала убедитесь в его надежности. Нельзя однозначно сказать, кто надежнее - семья, одинокий человек, молодые люди или девушки. Не общайтесь с потенциальными клиентами через Интернет - только по телефону, ведь, услышав голос человека, гораздо проще сформировать впечатление о нем. А перед тем, как окончательно решиться пустить в свое жилище того или иного человека, назначьте встречу, поговорите, посмотрите на него и уже тогда принимайте окончательное решение. Правило №5: У меня все ходы записаныОбязательно заключите договор на аренду жилья: четко оговорите сроки и суммы оплаты, кто и за что будет платить. Наиболее распространенная практика - за коммунальные услуги платит арендодатель, а за телефон и электроэнергию - арендатор, так как сумма зависит от его нужд. Кстати, в договоре можно оговорить все что угодно - например, условия выселения плохо ведущего себя квартиранта. Так что если у вас есть какие-то пожелания к жильцу, лучше письменно оговорите их заранее - еще на стадии заключения договора. Правило №6: Установите слежкуЧерез пару месяцев посмотрите на порядок в квартире. Делать это нужно деликатно. Лучше предварительно договориться о своем приходе, чтобы не надоедать и не доставлять неудобств съемщику. Кроме того, можно поговорить с соседями - выяснить, хорошо ли ведут себя новые жильцы, а при наличии сильных сомнений - можно попросить последних понаблюдать за вашей квартирой. Тут нужно вернуться к предыдущему пункту - если вы, как и моя знакомая, не хотите, чтобы у вас дома устраивались вечеринки - оговаривайте это с жильцами заранее, еще на стадии договора. Потом все ваши усилия выгнать "гуляк из квартиры" могут оказаться тщетными - логика здесь простая, если в бумагах не сказано, что чего-то делать нельзя, значит, делать это можно.Если следовать всем этим советам, то с квартирантами никаких проблем возникнуть не должно. Никаких проблем от временного заселения на вашу территорию чужаков вы не получите. Одна сплошная выгода. Жилье будут продавать по новой схемеВ Украине с января застройщики работают по новой схеме: квадратные метры за беспроцентные облигации.Говорят, это уменьшит риски инвесторов. Вместе с тем, юристы указывают на законодательные недостатки, которые могут привести к появлению новых строительных пирамид. Новая схема приобретения квартиры под облигации - оставила прежние риски: гарантий, что застройщик обменяет их на обещанное жилье, нет. Эксперты говорят: если в договоре четко не определены условия, вам отдадут лишь номинальную стоимость облигаций. Еще один риск - дочерние компании. Если они исчезнут, материнская за их долг не отвечает. А обязательного страхования, которое уменьшает риски, в законе нет. Издание: ISTV К Вам стучится налоговая... Очень многих обладателей свободных квадратных метров останавливает нежелание платить налоги, а вернее - стоять в километровых очередях в инспекции, причем делать это неоднократно. Некоторые люди (особенно пожилые) вообще не способны разобраться в сложной налоговой "абракадабре", а как нас консультируют в госорганах, наверно, никому рассказывать не надо. Поэтому следует воспользоваться советами юристов:* Если вы сдаете квартиру без договора, формально доказать факт того, что Вы получаете с квартирантов деньги, практически невозможно. И если Вам позвонили из инспекции, говорите: коммерцией не занимаюсь, квартиру сдаю дальним родственникам, не буду же я с них деньги брать? А они мне за это цветы поливают и рыбок кормят. * В налоговой тоже не дураки сидят, поэтому первая легенда не всегда пройдет. Например, если вы сдаете квартиру много лет одному и тому же человеку (африканцу, который никак не может быть вашим родственником), о чем готовы рассказать Ваши "доброжелательные" соседи. Сам факт сдачи квартиры налоговые органы могут доказать, если в их распоряжении окажется договор найма. В отсутствии такового можно сказать, что квартиру Вы сдаете только три года, за них Вы и готовы заплатить налоги (штрафы не будут начислены). * Если вы все же не хотите иметь проблем с госорганами, заключите договор. После заключения договора его копию следует направить в налоговую инспекцию для начисления налога на доходы. Налог - 13% - будет исчисляться с той суммы, которая будет указана в договоре. Заплатить налоги за календарный год необходимо до 1 апреля следующего за ним года. * Если вы сдаете квартиру по доверенности, платить налоги все равно обязан владелец квартиры. Заключая договор по доверенности, вы действуете от имени собственника (ст. 185 ГК РФ). При этом все права и обязанности по такой сделке возникают именно у представляемого вами собственника (п. 1 ст. 182 ГК РФ). Это значит, что прибыль получает владелец, соответственно, и платить налоги должен он. Квадратные метры за беспроцентные облигацииПо такой схеме с января работают застройщикиГоворят, это уменьшит риски инвесторов. Юристы указывают на законодательные недостатки, которые могут привести к появлению новых строительных пирамид. Новая схема приобретения квартиры под облигации оставила прежние риски. Гарантий, что застройщик обменяет их на обещанное жилье, нет. Эксперты говорят: если в договоре четко не определены условия, вам отдадут лишь номинальную стоимость облигаций. Еще один риск - дочерние компании. Если они исчезнут, материнская за их долг не отвечает. А обязательного страхования, которое уменьшает риски, в законе нет. Константин Грибов, старший юрист юридической компании: "При существующих схемах инвестирования через облигации либо другие схемы нужно понимать, что это риск. Его можно минимизировать, но на 100% обезопасить нельзя". Кроме того, договор не обязывает строителей своевременно сдавать жилье. Нет гарантии, что инвестор получит квартиру, за которую предварительно заплатил. Евгений Корнийчук, партнер юридической компании: "В этом случае строители идут на дополнительные договора резервации, по которым берут дополнительные проценты. И, опять таки, это сомнительно с точки зрения действующего законодательства". Чтобы вы не остались с обесценившимися бумажками, эксперты советуют четко определить в договоре механизм обмена облигаций на жилье, можно ли их досрочно продать или передать кому-то другому, и главное - стоимость ценных бумаг. Учителя получат льготные кредитыПрезидент Украины Виктор Ющенко подписал Закон Украины № 3461-IV "О внесении изменения в статью 57 Закона Украины "Об образовании" относительно предоставления льготных кредитов педагогическим и научно-педагогическим работникам", принятый парламентом 22 февраля 2006 года. Об этом сообщили в пресс-службе Президента. Внесенными данным Законом изменениями в статью 57 Закона Украины "Об образовании" предусматривается установление дополнительной государственной гарантии для педагогических работников - предоставление им льготных долгосрочных кредитов на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья.proUA.com Иностранцы освоились на ипотечном рынке УкраиныПо итогам минувшего года, большинство ипотечных кредитов - свыше 5 млрд грн - в Украине выдали банки с иностранным капиталом (Из более чем 160 банков только 23 - с зарубежным капиталом, однако на рынке ипотеки иностранцы контролируют 51%)Наибольшие потери понес Правэкс-банк. Будучи лидером рынка год назад, в 2004 году он выдавал более 18% всех ипотечных кредитов в стране. За 2005 год Правэкс-банк имеет 8,34%. Вместо него лидером стал УкрСиббанк, которому принадлежит 14,98%. Наибольший успех продемонстрировал Укрсоцбанк, доля которого увеличилась в два раза - с 6,53% в 2004 году до 13,98% в прошлом. Рост, соизмеримый со всем рынком, продемонстрировал ПриватБанк, сохранив свой 12%-ный кусок ипотечного пирога. - Отчасти такую динамику можно объяснить тем, что эти банки готовились к продаже и надували активы, - комментирует данные Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) начальник ее аналитического департамента Олег Киняев. Кроме того, рынок ипотеки увеличился почти в три раза. Почти весь он поделен между группой из 12 банков. Участники рынка по-разному комментируют такую статистику. - Наш успех обеспечен самыми лояльными процентными ставками, которые ниже рыночных на 1-5%, - считает заместитель начальника отдела кредитования центра индивидуального бизнеса Укрсоцбанка Надежда Кацапчук. Заместитель председателя правления Правэкс-банка Ирэна Кильчицкая связывает уменьшение его доли с приходом на рынок ипотеки новых финучреждений и увеличением западного капитала в банковском секторе. - Иностранные банки имеют преимущество благодаря более дешевым ресурсам, - отмечает она. Начальник ипотечного центра банка "Аваль" Виктор Высоцкий объясняет сокращение доли банка тонкостями статистики. Дело в том, что наряду с кредитованием на приобретение жилья, когда залогом выступает сама покупаемая недвижимость, есть кредитование строительства, когда залогом выступает другая, уже существующая недвижимость либо земельные участки. - Такие кредиты могли не войти в статистику УНИА, а их доля в кредитном портфеле "Аваля" составляет 15-20%, - объясняет он. Будущее ипотечного рынка, по мнению экспертов, во многом зависит от исхода выборов. Дело    

Слідкуйте за новинами Вінниці у Telegram.