Заборона на продаж земель сільськогосподарського призначення була запроваджена у 2001 році. Метою цього, було введення тимчасового заходу, поки не буде нормативного врегулювання земельних відносини та створення якісної інфраструктури ринку землі. Однак, Верховна Рада неодноразово продовжувала дію мораторію.
Про готовність відкриття ринку землі, свідчить рішення Уряду, яким доручено Міністерству аграрної політики до завершення року, розробити та подати законопроект, який дозволить упорядкувати обіг сільськогосподарських земель. Даний нормативний акт є необхідним для запровадження вільного ринку обігу землі. Однак, вкрай гострим залишається питання, щодо готовності нинішнього Парламенту до прийняття рішення про скасування мораторію.
Як свідчать соціологічні дослідження на цю тему, більшість українців не визнають доцільність зняття мораторію, а відтак, навряд народні обранці будуть готові взяти на себе таку відповідальність, яка може відобразитись на їхніх персональних рейтингах.
Важливим фактором, який може спонукати Парламент до прийняття такого рішення, може бути зміна відношення частини українців до необхідності скасування мораторію.
Чи доцільне обмеження права на власність
Відповідно до статті 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Це відповідає на питання чи є законним, обмеження державою розпоряджатись своєю власністю на свій власний розсуд.
Нещодавно, Європейський суд, своїм рішенням, яке вступило в дію 22 серпня 2018 року, визнав мораторій на продаж сільськогосподарських земель таким, що порушує права людини.
Таким чином, можна зробити висновки про те, що розпорядження земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, не відрізняється від розпорядженням своїм іншим нерухомим майном, квартирою чи будинком. Це право, яке ти маєш реалізовувати на свій власний розсуд (передати в оренду, дарувати чи продати). Саме тому, держава має бути позбавлена права обмеження твоєї власності.
Яка можлива вартість землі після скасування мораторію
За даними Держгеокадастру, по Україні за 2017 рік, середня річна орендна плата земель сільськогосподарського призначення приватної власності (паю) складає - 1369 грн. за гектар, по Вінницькій області – 1504,2 грн. за гектар. Наприклад, у Польщі чи Болгарії, орендна плата перевищує у п’ять разів. До речі, серед країн Європи, в Україні найнижча ціна оренди за один гектар землі.
Вартість землі на тіньовому ринку приблизно складає до 1 тис. доларів за гектар. Хоча не існує поки прямих механізмів придбання сільськогосподарських земель, проте методи, які застосовуються, аби обійти мораторій доволі часто зустрічаються. Відомою є схема отримання заповіту на свою користь від власника землі, або оренда паїв на довгостроковий період.
Якщо прийняти рішення та скасувати мораторій, в такому випадку вартість землі може зрости від 3,5 до 4 тис. доларів за гектар. В подальшому, вартість одного гектару може становити до 5 тис. доларів.
Першими бажаючими придбати сільськогосподарську землю, виявляться ті, хто зараз її орендує. Аграрним компаніям потрібно буде формувати єдиний масив ділянок, орієнтовно, хоча б до 30 гектарів в одному місці. В такому випадку, власник паю зацікавлений в довгостроковій оренді, може опинитись в вигідному становищі, маніпулюючи збільшенням оренди, або ж продажу ділянки іншій зацікавленій компанії.
Чи можливе поступове скасування мораторію та часткове обмеження ринку землі
Формування ринку землі та в подальшому скасування дії мораторію є вагомою складовою підняття інвестиційного клімату України. Це однозначно стимулює нашу понівечену економіку та призведе до збільшення інвестицій в аграрний сектор.
Для того, щоб українське суспільство позбавилось побоювань, щодо відміни мораторію, потрібно запровадити поступове обмеження ринку землі, за яке виступають більшість експертів, які підтримають рішення про скасування заборони на продаж земель сільськогосподарського призначення.
По-перше – це те, щоб, на початковому етапі визначити, що землі сільськогосподарського призначення може купити лише громадянин України. Це дасть можливість зняти побоювання суспільства, що іноземці скуплять всю землю в Україні. Однак, як свідчить практика, навіть у Вінницькій області, значна кількість іноземних інвесторів, ставиться до орендованої землі з особливою відповідальністю. Це проявляється у використанні нових технологій садіння, догляду та збирання урожаю, що в подальшому впливає на кількість та якість урожаю. Разом з тим, вартість оплати праці в рази вища, ніж у вітчизняного аграрія.
По-друге – це обмеження максимальної площі земельної ділянки, яку може купити одна особа. В такому разі суспільство позбавиться страху, що декілька осіб з мільярдними статками скуплять всю землю в країні. Наприклад, в країнах Європи існує обмеження у площі, як для купівлі так і для оренди: у Литві обмеження площі для оренди складає: для фізичних осіб – 300 гектарів, для юридичних осіб – 2 тис. гектарів; У Франції максимальна площа оренди складає не більше – 200 гектарів; у Румунії – 200 гектарів,
По-третє – це загальна площа землі, яка може бути в обігу. Наприклад, у вільному обігу земель сільськогосподарського призначення у США, складає до двадцяти відсотків.
До речі, у Польщі до 2016 року діяло обмеження на продаж сільськогосподарської землі іноземцям — однак, на сьогоднішній день обмеження скасували.
Якщо такі основи закласти в новітнє законодавство про обіг земель сільськогосподарського призначення, це призведе до зняття напруги в нашому суспільстві, яка точиться навколо скасування мораторію. Більше того, нашій деморалізованій економіці необхідна швидка та якісна ін’єкція від того катастрофічного стану в якому вона зараз перебуває.
Варто зазначити, що по відношенню до мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення, Україна перебуває на одній сходинці з такими п’ятьма країнами світу, як: Південна Корея, Венесуела, Куба, Конго, Таджикистан. Чи можливо час взяти курс нашій країні до так званих цивілізованих країн світу у цьому питанні?
