Як будувати соціальне житло? Вінниця переймає досвід європейців

Фото ілюстративне, depositphotos.com

• Експерти з Цюриха, Тюбінгена та Відня розповіли, як в їхніх містах влаштована модель доступного житла. 
• Зокрема, для громадян там діють субсидії як на купівлю, так і на оренду квартири. Для будівельних кооперативів розробляють непорушні умови. А місто бере активну участь на всіх етапах будівництва.
• Розповідаємо найцікавіше з виступів європейських фахівців.

У Вінниці розпочали серію дискусій, завдяки яким наше місто отримає нову концепцію розбудови доступного житла. На першій зустрічі поділилися досвідом експерти з Цюриха (Швейцарія), Тюбінгена (Німеччина) та Відня (Австрія).

— Для чого це нам? Після війни Вінниця потребуватиме доступне та якісне житло, — говорив заступник міського голови Андрій Очеретний. — У нас офіційно зареєструвались понад 40 тисяч переселенців; переїхали 111 підприємств зі Сходу та Півдня України. Тому в такому контексті нам потрібно більше житлової нерухомості.

А попит на міську програму «Муніципальне житло» вже зараз перевищує наявну пропозицію. За словами Очеретного, під час останнього жеребкування було від 5 до 7 кандидатів на одну квартиру.

Далі виступали експерти, даємо короткий переказ їх слів. Переглянути розповіді повністю можна на відео за цим посиланням.

Тюбінген: соціальна ціна на квадратні метри

Це німецьке місто є невеликим — його площа складає 108 квадратних кілометрів, з кількістю населення до 90 тисяч людей. Але історично склалося (місто до 1990-х років було гарнізонним для французької армії - авт.), що деякі райони були забудовані казармами та бараками, які з часом стали непридатними для проживання.

— І це був для нас один з викликів — перебудувати «браунфілди» (території, які були в занепаді) в «грінфілди» (перспективні ділянки для інвестицій), — розказав Аксель Буркхарт, консультант з міста Тюбінген, викладає житлову політику в місцевому університеті.

Муніципалітет провів архітектурні конкурси на будівництво цілих мікрорайонів. Одразу визначили, де буде комерційна нерухомість, де будуть рекреаційні зони, де місця для паркувань. І поступово перебудували все.

— Нові будинки не є високими — 3-7 поверхів. Між ними ми зберігали чималу територію, яка ставала рекреаційною зоною для всього кварталу, — зауважив Аксель Буркхарт.

Модель соціального житла Тюбінгена полягає в тому, що частину від вартості об’єкта сплачує саме міська влада через субсидії населенню.

Відтак, за словами експерта, якщо ринкова ціна квадратного метра складає близько 9000 євро, то ціна «квадрата» у соціальному житлі — 5000 євро. Завдяки такій політиці у місті додалося 15 тисяч нових мешканців

— У Тюбінгену існує відбір проектів на будівництво. Оскільки вартість землі фіксована вже на початку, то муніципалітет обирає найкращий проект житлового будинку з-поміж всіх учасників, які претендують на цю земельну ділянку.

Щодо муніципальної інфраструктури — дороги, школи, дитсадки, лікарні — то будівництвом всього цього займається міська влада. Оскільки саме місто є кінцевим вигодонабувачем від продажу муніципальної землі під будівництво. І відповідно, зберігає і витрачає ці кошти на соціальну інфраструктуру.

Цюрих: будівельні кооперативи — «всьому голова»

Цюрихська модель доступного житла існує вже понад 100 років. Вона полягає у створенні кооперативів, які тісно взаємодіють з міською владою. 

Після референдуму у 2021 році муніципалітет вирішив збільшити частку кооперативного будівництва з 20 до 30%, про що розповіла експертка Юлія Заломайкіна.

— У кооперативів є ряд обов’язків, серед яких: укладати трьохсторонній контракт «кооператив - забудовник - місто Цюрих»; визначати вартість оренди житла не з ринкової ціни об’єкта, а з собівартості його будівництва; заборона на виведення прибутку з продажу нерухомості, крім як на будівництво інших об’єктів чи на підтримку вже збудованого ним житлового фонду, — розказала Заломайкіна.

Експертка додає, що натомість кооперативи отримують привілеї від влади міста: право першочергового викупу землі, отримання безповоротних позик з бюджету муніципалітету, право оренди землі з терміном на 100 років.

— Більш того, новий будівельний закон дозволяє кооперативам ущільнювати ділянки. Тобто, замість старих будинків на умовних 10 квартир, дозволено будувати об’єкти, в яких буде втричі більше житлової площі, — зауважила експертка.

Муніципалітет Цюриха бере активну участь в усіх етапах будівництва: місто має 10% акцій в капіталі кооперативу, розглядає спори щодо оренди, консультує забудовників житла. А в разі розпуску кооперативу — саме влада міста має право на першочерговий викуп об’єктів нерухомості. За ціною, яка була визначена при первісній оцінці.

Також цюрихська влада контролює і якість будівництва.

— Муніципалітет і кооператив розробляють умови для проектування. Департамент будівництва міста Цюрих аналізує подані дані. Залежно від якості проекту муніципальна рада погоджує або відмовляє у будівництві, — сказала Юлія Заломайкіна.

Соціальне житло тут полягає в субсидіюванні мешканців громади для купівлі нерухомості. Але влада Цюриха планує переорієнтуватись на підтримку кооперативів, щоб ті встановлювали соціально орієнтовані ціни на квадратні метри.

Відень: субсидії на оренду і купівлю квартир

П’ята частина з одного мільйона квартир, що є у Відні, належать муніципальній владі. Відтак, це житло вважається соціальним і здається людям в оренду.

— Для різних соціальних груп в нас діють різноманітні програми субсидіювання, за якими людина оплачує тільки частину від вартості оренди, — розповів експерт департаменту промоції житла в муніципальній владі Відня Данієль Глайзер.

Фахівець наводить цифри: оренда в приватного ріелтора коштує в середньому по 17 євро за квадратний метр; а оренда соціального житла вартує близько 10 євро за «квадрат».

Квартири не тільки орендують, а й купують. При середній вартості «квадрата» 2100 євро, банківська позика і субсидія покриває ⅔ цієї суми.

— У травні 2019 року муніципальна влада Відня ухвалила нові будівельні норми. Для пільгового будівництва встановили граничну вартість землі — 188 євро за квадратний метр та граничну вартість «чистої оренди» (складова без податків та зборів - авт.) — 5,25 євро. Більш того, ⅔ житлової площі такого будівництва мають передаватись саме на соціальне житло, — сказав Данієль Глайзер.

Навіть на будівництво пільгового житла у Відні діє жорсткий відбір. Можуть подаватись на конкурс компанії, які побудують будинки на понад 500 квартир, готовий проект будівництва подається на оцінку журі при муніципальній раді, обраний переможцем проект має бути реалізований у чітко оговорені строки.

А хто фінансує будівництво інженерних мереж до соціальних будинків? 

— Зазвичай, муніципалітет. Але це може буде співфінансування з девелоперами, кооперативами та іншими зацікавленими особами, що повинно бути прописано в контракті на будівництво, — сказав експерт департаменту промоції житла в муніципальній владі Відня Данієль Глайзер.

Раніше, нагадаємо, ми розповідали, що у Вінниці планують продовжити капремонт парку «Хімік».

Читайте також:

У Вінниці ДБР перевіряє будівництво 25 об'єктів та чиновників міськради. Що відомо?

Як в Україні змінилися курс валют, зарплати та пенсії за 30 років

У Вінниці демонтували пам'ятний знак на честь Небесної Сотні та Героїв АТО

Слідкуйте за новинами Вінниці у Telegram.