Квартира нова, а вже з тріщинами у стінах? Як змусити вінницького забудовника виправити дефекти

• У 2025 році у Вінниці здали 129 тисяч квадратних метрів нового житла у багатоповерхівках. 
• Та іноді покупці отримують не лише нові квартири, а й дефекти: тріщини у стінах, проблеми з вікнами чи вентиляцією. 
• Разом із юристкою пояснюємо, які права мають власники житла і що вони можуть вимагати від забудовника.

Коли можна не підписувати акт приймання-передачі та як змусити забудовника усунути дефекти за власний кошт? Про це та інше говорили з юристкою у сфері містобудування, членкинею ради директорів Конфедерації будівельників України Ольгою Данчук. 

Можна вимагати усунення дефектів

Перед прийманням квартири від забудовника покупець нерухомості може оглянути це житло. Фіксувати недоліки на фото/відео, щоб вписати їх до акту приймання-передачі та складання дефектного акту.

— Покупець нерухомості має право вимагати від забудовника усунути ці недоліки у 15-денний строк з дня подання зауважень, — говорить Ольга Данчук. — Поки цього не зроблено, людина може не підписувати акт приймання-передачі майна.

А от чи зобовʼязаний виконувати ці вимоги від покупця сам забудовник?

— Так. У разі якщо покупець під час приймання квартири надав обґрунтовані зауваження, які підтверджуються достовірною інформацією та відповідають вимогам законодавства, будівельних норм або умовам договору, він має право вимагати усунення виявлених недоліків. А також не підписувати акт приймання-передачі до моменту їх належного усунення, — відповіла юристка.

Проте у статті 17 Закону України «Про гарантування речових прав на обʼєкти нерухомого майна» є такий нюанс:

• Забудовник може відмовитися виправляти недоліки, якщо вони необґрунтовані.

То як тоді складати акт недоліків? Ольга Данчук говорить, що доцільно зазначити:

• дату та місце проведення огляду, адресу та номер приміщення, реквізити сторін;
• детальний опис кожного недоліку із зазначенням місця його знаходження. Наприклад, тріщина на стіні у вітальні довжиною 50 сантиметрів, ширина розкриття 2 міліметри; відсутність тяги у вентканалі кухні; подряпини на склопакеті у спальні;
• бажано зробити фото та відеофіксацію кожного дефекту; записати вимогу щодо їх усунення із зазначенням 15-денного строку. У кінці — поставити дату та підпис.

За власним бажанням можете найняти незалежного будівельного експерта, який здійснить професійну перевірку якості виконаних робіт. Зокрема, вимірювання рівності стін, підлоги, стель; перевірку вентиляції, вікон та електромереж; виявлення прихованих дефектів. Ціна на такі послуги у Вінниці — від 10 тисяч гривень.

— Результатом такої експертизи є офіційний технічний висновок, перелік виявлених дефектів, визначення причин їх виникнення, кошторис вартості усунення недоліків. У судовій практиці висновок незалежного експерта часто є ключовим доказом, — говорить юристка у сфері містобудування Данчук.

Спробуйте вирішити все мирно

Обгрунтовані зауваження забудовник має виправити або у 15-денний термін, або у строк, який був узгоджений між продавцем і покупцем нерухомості. Недоліки виправляють безоплатно для нового власника нерухомості.

Якщо вимоги покупця, на думку забудовника, є необґрунтованими і такими, що не підлягають усуненню — тоді забудовник має надати письмову відповідь із поясненням своєї позиції.

Але отримавши відмову, не потрібно йти одразу до суду, каже Ольга Данчук. Спробуйте спочатку провести переговори для мирного врегулювання ситуації. Досягнуті домовленості варто оформлювати письмово, як додаткову угоду до договору або окремий протокол із зазначенням строків виконання робіт.

Наступний крок — письмова претензія. Якщо забудовник не хоче підписувати акт виявлених недоліків, тоді надішліть його рекомендованим листом, або передайте особисто під підпис. Крім копії дефектного акту додайте претензію із суттю ваших вимог: безоплатне усунення недоліків у розумний строк або відшкодування ваших витрат на їх усунення (якщо це передбачено договором або законом).

Якщо ж забудовник не йде на контакт — тоді всі спори щодо передачі обʼєкта нерухомого майна вирішуються в суді.

Акт підписали. А потім знайшли дефекти

Що робити, якщо вже підписали акт приймання-передачі, а згодом виявили приховані недоліки — наприклад, грибок, промерзання, проблеми з трубами тощо. Покупець ще має право щось вимагати від забудовника?

— Після підписання акту забудовник вважає свої зобовʼязання перед покупцем виконаними. Але вимагати виправити виявлені дефекти, які були приховані, все ж можна, — говорить юристка у сфері містобудування Ольга Данчук. 

Для цього треба:

• звернутися до забудовника з письмовою вимогою. У ній описуємо виявлені недоліки, нагадуємо про гарантійні зобовʼязання та вимагаємо усунення у розумний строк.

Стаття 857 Цивільного кодексу України чітко вказує, що підрядник (забудовник) відповідає за якість результату роботи. Стаття 884 ЦКУ передбачає право замовника вимагати безоплатного усунення недоліків або зменшення ціни.

• якщо забудовник відмовив — покупець може звернутися до суду. Це може бути позов про зобовʼязання усунути виявлені будівельні недоліки, стягнення з забудовника витрат, понесених на самостійне усунення недоліків, стягнення неустойки (пені) за порушення строків усунення недоліків (якщо це передбачено договором або можливо застосувати за аналогією закону), відшкодування моральної шкоди.

— Суд — найефективніший, але найдовший інструмент, — говорить Данчук. — У моїй практиці дійсно є чимало випадків, коли покупці успішно домагалися усунення недоліків або компенсації через судові позови. Проте, часто забудовники реагують на виявлені недоліки і без суду — виконують гарантійний ремонт за свій рахунок або роблять перерахунок/компенсацію покупцеві майна.

Тому юристка у сфері містобудування Ольга Данчук радить покупцям не поспішати з підписанням документів та обов’язково фіксувати всі недоліки письмово. Саме це найчастіше допомагає домогтися ремонту або компенсації без суду.

 

Читайте також:

Житло без господаря. Вінниця забиратиме безхазяйне майно на користь громади

Квартири у Вінниці знову подорожчали. Ціни на новобудови, вторинку та оренду

Занедбані машини у Вінниці. 32 авто під загрозою евакуації — чи є серед них ваша?

Слідкуйте за новинами Вінниці у Telegram.