Одним здають дешево, іншим – дорого. Чому вінничани платять по різному за оренду приміщень в адмінбудівлях

Як винайняти приміщення в адмінбудівлі

Якщо ви підприємець, представник громадської організації тощо і хочете винайняти приміщення саме в адміністративній будівлі, вам потрібно подати відповідну заяву та підготувати необхідні документи орендодавцю – Управлінню. Повний перелік документів оприлюднено Мінюстом України від 15 лютого 2013 року. Знайти його можна тут.

Після отримання вашої заяви Управління повинно розмістити в офіційних друкованих ЗМІ та на власному сайті оголошення про свій намір здати в оренду приміщення. Якщо на оголошення відгукнуться інші бажаючі орендарі, створюється відповідна комісія та проводиться конкурс між претендентами. Виграє той, хто запропонує найбільшу ціну. Якщо ж претендент буде лише один, тоді комісія розглядає лише цю заявку.  

Детальніше про цю процедуру можна прочитати в Законі України «Про оренду державного та комунального майна», а також у рішенні № 220 Вінницької облради від 28 жовтня 2011 року.

Від 3 до понад 300 гривень за м²: звідки взялася «прірва» у цінах

Відповідно до «Переліку орендарів у будинках, що знаходяться на балансі управління спільної комунальної власності станом на 03 липня 2017 р.», ціни приміщення для різних орендарів варіювалися від декількох гривень до декількох сотень гривень за 1 м². І якщо мінімальні ціни оренди для бюджетних організацій цілком зрозумілі, то чимала різниця в оплаті між різними приватними підприємствами та громадськими організаціями привертала до себе увагу.

Наприклад, Громадське формування з охорони громадського порядку в місті Вінниці та Вінницької області «Вінницька обласна народна самооборона» (вулиця Соборна, 72) зараз платить оренду у розмірі 4,10 грн./м². А Громадська організація «Маєте право», що знаходиться у тому ж адмінбудинку – 30,45 грн. Так само ФОП Астахов О.В., який орендує приміщення в ОДА під їдальню, сплачує за неї 4,47 грн./м², а його «сусід» – ФОП Копчинський В.А., що має поруч свою перукарню – 44,89 грн./м².

У  тому, що  два підприємця, чиї орендовані приміщення знаходяться поруч в одній і тій же адміністративній будівлі, сплачують  різні суми за квадратний метр, немає нічого дивного, – розповіла завідувачка службою договірних відносин Управління Олена Клавдієнко.

Є дві основні складові, які впливають на ціну оренди приміщення в адмінбудівлях.

1. Експертна оцінка вартості приміщення. Таку оцінку здійснює не орендодавець, а незалежні експерти.
2. Відсоткова орендна ставка, яка відрізняється залежно від майбутнього призначення винайманого приміщення. Згідно «Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу», орендна плата залежить від використання майна. В додатку 2 до Методики є відсоткові ставки, згідно яких нараховується початкова орендна плата. І ця відсоткова ставка різна в залежності від роду діяльності тих, кому потрібне приміщення. Наприклад, при розміщенні пунктів продажу лотерейних білетів та обміну валюти вартість приміщення для орендаря буде розраховуватися за ставкою 45 %. Для кафе, барів і закусочних – 8 % і так далі.   

«Припустимо, – пояснила Олена Клавдієнко, – ви хочете винайняти приміщення під продуктовий магазин. Експертна оцінка встановила вартість приміщення – 12 тисяч гривень. Згідно Методики, за кожен метр квадратний торговельного об'єкту з продажу продовольчих товарів (крім алкоголю, пива, тютюнових виробів та інших товарів підакцизної групи) ви повинні платити 8 % від вартості приміщення у рік».

Порахуємо: 12 000 гривень  × 8 % = 960 гривень/ м² у рік

Тобто, щомісяця за кожен м² вашого продуктового магазину потрібно буде сплачувати орендну плату у сумі 80 гривень незалежно від прибутку. При цьому комунальні послуги сплачуються окремо.

Якщо ж у цьому самому приміщенні ви захочете зробити салон краси, відсоткова орендна ставка для вас становитиме вже 30 %. Отже, у рік за кожен квадратний метр площі ви будете платити 3600 гривень, а в місяць – 300 гривень.

Голодні депутати готові на все?

Але бувають й виключення з правил. Як, наприклад, ціна оренди приміщення площею 156,6 метрів у Вінницькій облдержадміністрації, де розташована їдальня.

Зараз це приміщення орендує підприємець О. В. Астахов. Як розповіли в Управлінні, до нього орендарем і власницею їдальні була інша особа. До жовтня 2012 року вона платила пільгову ціну — 2 гривні за метр квадратний (327 гривень в місяць). Але дія пільгової ставки закінчилась, і ціна за метр піднялась до 29,2 грн. А це становить 4 754 гривні за місяць. До січня 2013 року їдальня пропрацювала, ледь зводячи кінці з кінцями. Врешті-решт власниця відмовилась від оренди.

Приміщення пустувало близько місяця. Підприємці приходили, всіх цікавили півтори сотні квадратних метрів просто у центрі міста. Але людей відлякували високі комунальні платежі, неможливість проводити у цьому приміщенні весілля, ювілеї, поминки, випуски (тому що їдальня не має окремого входу), обмежений контингент відвідувачів. Весь цей час депутати не мали можливості випити каву та поснідати. Мабуть, саме через голод  у лютому  2017 року вони прийняли рішення знову знизити відсоткову ставку на оренду цього приміщення до 0,5%. Ціна за метр квадратний стала 1,92 грн. — нижча, ніж у багатьох бюджетних організацій. Але й за таку смішну ціну ніхто не спокусився брати нерентабельну їдальню в оренду. А на тому, що в цьому приміщенні має бути саме їдальня, категорично наполягали зголоднілі депутати облради.

Коли у квітні оголосили конкурс на оренду цього приміщення, заявку подав лише підприємець Олександр Астахов. Йому й дісталося приміщення їдальні за символічну ціну 1,96 грн. за метр квадратний. Згодом ціна збільшилась через інфляцію до 4,20, а у цьому році становить 4,47 гривень за м² у місяць, тобто 700 гривень у місяць за все приміщення.

Виникає запитання: то чи варто було розпочинати цю «гру з цінами», внаслідок якої від приміщення була змушена відмовитися попередня орендаторка, якщо депутати все одно повернулися до відправної точки? Чи, може, такий розв’язок ситуації і був їх метою?

Отже, нарахування орендної плати в адмінбудівлях залежить від багатьох факторів. Не тільки від Методики, а й від збігу обставин та особистої зацікавленості депутатів в тому, що буде знаходитися в орендованих приміщеннях.

Альона Воробйова, Катерина Чекай

Проект здійснюється Асоціацією незалежних регіональних видавців України за підтримки Фонду розвитку ЗМІ Посольства США в Україні. Погляди авторів не обов'язково збігаються з офіційною позицією уряду США. /Supported by the Media Development Fund of the U.S. Embassy in Ukraine. The views of the authors do not necessarily reflect the official position of the U.S. Government.”

Слідкуйте за новинами Вінниці у Telegram.