Що буде з цінами на нерухомість у Вінниці: головні тренди та прогнози

Лариса ОЛІЙНИК

Вінниця за цінами на первинку увійшла в ТОП найдорожчих міст України. Фахівці переконують: у найближчі роки ціни на житло лише зростатимуть

Аналітики стверджують, що попри жахливі події, які відбуваються в державі, ринок нерухомості активно оживає.
Дізналися все про ціни на житло у Вінниці та прогнози на рік від експертів агентства нерухомості «Олімп» і будівельної компанії «Svarog Development».

Ринок нерухомості є одним із ключових індикаторів, що відображає стан економіки країни та рівень життя її громадян. На нього впливає безліч факторів: зростання інфляції та вартість долара, воєнні дії, перемоги нашої армії на фронті та інше.

Проте вже зараз спостерігаємо, як попит на житло серед українців знову зростає. Зараз у Вінниці квартир продається менше, ніж до війни, але все ж таки більше, ніж влітку і восени 2022 року, в місті активно зводяться нові житлові об'єкти.

Що з цінами на житло

На вінницькому ринку нерухомості відбулися істотні зміни під впливом повномасштабного вторгнення. З початку великої війни ціни на нерухомість впали. В другій половині 2022 року — почали поступово рости. За словами фахівців, на сьогодні ціни на квартири зросли на 20% і більше. Вартість житла значно піднялася як на первинному, так і на вторинному ринку.

Відео дня

Вторинне житло менше за площею і більш доступне покупцеві. Новобудови стали особливо дорогими, але у віддалених мікрорайонах ціни залишаються меншими. Середня вартість квадратного метру житла тепер складає понад тисячу доларів.

Новини Вінниці - фото з Що буде з цінами на нерухомість у Вінниці: головні тренди та прогнози — Юлія Понайотова, керівниця відділення агентства нерухомості «Олімп»

— Вартість квартир на первинному ринку дорожча, але й площі у них більші, ніж на вторинному, — коментує керівниця відділення агентства нерухомості «Олімп» Юлія Понайотова. — В цілому ціна коливається від 800 до 1500 доларів за квадратний метр. Від чого це залежить? Чистова квартира чи чорнова, з ремонтом чи без, з меблями чи без, в якій частині міста вона знаходиться. До прикладу, в нас нині масово забудовується пригород: Стрижавка, Лука, Агрономічне — там ціни дешевші за квадрат новобудови.

— Квартири, нерухомість у Вінниці дійсно зросли в ціні, — розповідає співзасновник будівельної компанії «Svarog Development» Рустам Логай. — Це зростання варіюється в межах 25-35%, і все це пов'язане з ростом собівартості будівництва. Ціни за квадратний метр у Вінниці залежать від сегменту будівництва. Якщо ми говоримо про будівництво соціальне або економне, як його називають, то ціна варіюється в районі 800 доларів. Якщо говоримо про сегмент комфорту 850-1000 доларів, і якщо взяти ціну до уваги на елітну нерухомість — тут ціни стартують від 1400-2000 доларів.

Відтак, однокімнатні квартири в нашому місті сьогодні коштують від 17 до 75 тисяч доларів; двокімнатні — від 25 до 100 тисяч доларів; трикімнатні — від 28 до 145 тисяч доларів. Вінниця за цінами на первинку увійшла в ТОП найдорожчих міст України.

Топ-10 міст із найдорожчими новобудовами в Україні у жовтні 2023-го (за даними ЛУН — це український сайт у сфері нерухомості):

Львів — 48,4 тис. грн за 1 кв. м.
Київ — 47,9 тис. грн за 1 кв. м.
Ужгород — 42 тис. грн за 1 кв. м.
Дніпро — 41,9 тис. грн за 1 кв. м.
Закарпатська область — 40,2 тис. грн за 1 кв. м.
Дніпропетровська область — 40 тис. грн за 1 кв. м.
Одеса — 36,6 тис. грн за 1 кв. м.
Львівська область — 36,1 тис. грн за 1 кв. м.
Чернівці — 35,3 тис. грн за 1 кв. м.
Вінниця — 34,6 тис. грн за 1 кв. м.

Попри високі ціни на квартири, нерухомість Вінниці приваблює не тільки місцевих жителів, а й приїжджих з інших областей України, тому продаж житла тут користується високим попитом.

— Вінниця завжди була недешевим містом, і ціни на нерухомість тут були на порядок вищими, ніж в інших обласних центрах, — говорить Юлія Понайотова. — Зараз у місті більш-менш спокійно, у людей є робота, то попит на купівлю нерухомості теж є. Агентства нерухомості працюють, оскільки клієнтура є, але дещо змінилася. Є ті, хто бере в кредит, хто перебірливо ставиться до покупки. Вінниця — комфортне, гарне місто, гарна транспортна розв'язка, тому люди переїздять з різних регіонів, тут осідають і збираються залишатися жити.

Інвестиції і кредити

Навіть в мирний час придбати квартиру в новобудові за власний кошт могла лише невелика кількість вінничан, решта — лише за допомогою банків. У жовтні 2022 року в Україні стартувала державна програма іпотечного кредитування «є Оселя». Згідно з нею купувати житло можна зі ставкою 3% річних.

— Оскільки зараз основні програми кредитування це під 3-7% для військовослужбовців, держслужбовців, медиків, переселенців, то по їх умовах мають бути нові будинки до 3-10 років, це новобудови, які введені в експлуатацію, — пояснює фахівець агентства нерухомості «Олімп».

Інвестиції в нерухомість вважаються одними з найнадійніших в Україні. Крім цього, такі вкладення можуть забезпечувати гарантований пасивний прибуток, вінничанам в тому числі.

— Є два види покупців. В одних є потреба придбати житло для себе, в інших — інвестувати в житло, — каже Юлія Понайотова. — Такі люди купують, здебільшого, 1-2-кімнатні квартири з ремонтами і меблями, щоб здавати їх в оренду. Ще є вінничани, які вкладають кошти в земельні ділянки. Люди знають, що війна, і бояться, але вже звикли. Тому купують нерухомість, адже це найбільш стала інвестиція, куди можна вкласти кошти навіть у такі важкі часи.

За словами співзасновника «Svarog Development», останні два-три роки питання інвестицій та інвестування в Україні дуже поширюється. І війна є тим показником, в якому люди розуміють, що просто тримаючи гроші вдома, нічого не виграєш. Разом з тим є дуже низький кредит довіри до банківської системи загалом.

— Люди більш схиляються до того, щоб інвестувати саме в житло, — каже Рустам Логай. — Чи бояться? Звичайно бояться. Але, розумієте, зараз така ситуація в країні, в якій ти не знаєш, де краще тримати гроші. І тому люди розуміють, що з тієї інфляцією, яка зараз у нас відбувається в країні — найкраще купувати житло. В квадратних метрах, звичайно, інфляція не відчувається таким чином, як відчувається на всіх інших інвестиціях. Так, люди бояться війни, але не бояться інвестувати в нерухомість.

В яку ще нерухомість інвестують вінничани? Розкажемо про головні тренди від будівельної компанії «Svarog Development».

— Безпосередньо я будую у Вінниці на протязі восьми років, починаючи з проєкту «Авалон 5», — розповідає співзасновник компанії. — І можу з упевненістю сказати, що тренди з інвестуванням змінюються у вінничан. Ще шість-вісім років тому люди намагались інвестували лише у дешеве житло тому, що воно на той момент давало найбільший приріст по інвестиціях. Зараз ці тренди змінюються і, беручи до уваги нашу компанію, люди вже звертають увагу не лише на ціни, а й, наприклад, на висоту стелі. Раніше у Вінниці було нормою купувати житло з висотою стелі 2,65 м - 2,8 м. І люди не думали, що оселя може бути заввишки три метра і більше. А зараз у наших комплексах, таких як «Артинов Хол», тільки фойє має 3 метри 60 см. І всі квартири мають висоту три метри. Люди дуже звертають увагу на це, також звертають увагу на монолітне будування, на якість ліфтів, вікон тощо.

Раніше люди інвестували в житло, яке було найбільш комерційно вигідне, тобто найдешевше. Зараз же перевагу надають не лише просто ціні, як критерію, а й якості будівництва і всім трендам у будівництві. Сьогодні вінничани найбільше інвестують в однокімнатні квартири, далі підключаються двокімнатні квартири. На етапі здачі секцій в експлуатацію люди купують і трикімнатні квартири.

Про попит вінничан

На думку фахівців з нерухомості, під час війни рівень попиту залежить від різних факторів.

Перший фактор, який впливає на попит — якість об'єкта. Другим фактором, від якого залежить рівень попиту, є вартість та площа квартир. Найбільш популярним житлом зараз вважається те, що має площу від 40 до 70 квадратних метрів. Третій — локація. Громадяни на тлі війни обирають житло в локаціях з максимальною захищеністю від можливих ракетних обстрілів.

— Раніше ближнє Замостя користувалися популярністю серед покупців нерухомості, зараз люди переживають через близьке сусідство з військовими частинами, це зона ризику. Також важко знайти клієнтів на верхні поверхи багатоповерхівок, які зараз масово продаються, — розповідає керівник відділу агентства «Олімп». — Але на першому місці для клієнтів все ж стоїть комфорт: люди найперше звертають увагу, який стан квартири, ремонт, меблі, місце розміщення, транспортна розв'язка та інфраструктура. Дуже клієнти просять, щоб були пандуси (все частіше з'являються подібні запити з відомих нам причин). Дивляться на укриття. Збільшилась кількість людей, які готові жити за містом. Зріс попит на приватний сектор, новобудови. Останнім часом вибрати, що є найбільш трендовим, не можна сказати. Людину важко передбачити: запит був один, а вибрала те, що до душі. Все залежить від смаків, наявних коштів і планів на Вінницю. Продається як первинне, так і вторинне житло, 50 на 50.

Якщо це новобуд, то за останні десять років всі покупці нерухомості звертають увагу на інфраструктуру поруч з ЖК, яке будується. Також важливе планування квартири.

— Ще шість-вісім років тому у Вінниці не було технологій монолітного будування, і всі дуже акуратно ставились саме до питань монолітного будівництва, — каже співзасновник будівельної компанії «Svarog Development». — Всі надавали перевагу будинкам та будівлям з керамічної цегли. Але зараз ці тренди змінились, тому що люди зрозуміл: квартири, які будуються і знаходяться в будинках монолітних, мають вільне планування і не мають несучих стін, тому можна зробити перепланування за своїм бажанням. І це тренди, які до Вінниці прийшли і зберігаються.

Також люди звертають увагу на ціну. Це було завжди, і це спостерігається не лише у Вінниці, а й у цілому світі: люди завжди хочуть купити дешевше. Але, на превеликий жаль, зараз сегментування квадратного метра буде значним. І в принципі в Україні все відбувається таким чином, що житло дійсно сегментується на соціальне, на бізнес та на елітне. Все залежить від спроможності покупця, де б він хотів жити.

Прогнози на 2024 рік

Експерти зазначають, що ринок нерухомості буде рости. У 2024 році з'явиться багато новобудов, які нині активно зводять у Вінниці. Якщо є пропозиція, значить існує і попит, який породжує те саме зростання цін.

— Оскільки Вінниця — місто, куди з'їжджаються переселенці, куди люди інвестують гроші, тому ціни на нерухомість тут будуть зростати. Може, не так стрімко, як у довоєнний час, але попит був, є і буде, — пояснює Юлія Понайотова з агентства нерухомості «Олімп». — На цінову політику буде впливати і те, як буде складатися ситуація на фронті, економічна, політична ситуація. Якщо нічого не зміниться, то ми в такому дусі продовжимо працювати. Якщо закінчиться війна і почнуть повертатися вінничани додому — в нас попит може впасти. Зараз йде тенденція до зростання. Це стосується первинного житла. Вторинне залишиться на такому ж рівні, але 1-2-кімнатні квартири завжди будуть дорожчими.

— Сто відсотків, що ціни на нерухомість не лише у Вінниці, а й на території всієї України будуть зростати. Це пов'язано зі стрімким зростанням собівартості будівництва, — каже Рустам Логай з будівельної компанії «Svarog Development». — Ми побачили тренд до зміни цін ще в 2022 року і зрозуміли, що вони й далі будуть йти вгору. В найближчі роки не побачимо, що вартість квадратного метру піде в бік здешевлення. Тому в 2024 році прогнозую, що соціальне житло буде коштувати в районі 850 доларів за квадратний метр, бізнес сегмент — 850-1000 доларів, елітне житло — від 1300 доларів і вище. І це не пов'язане з війною. В усьому світі ціни на квартирі вищі, ніж в нас. Тому на 99% впевнено можу сказати, що здешевлення нерухомості в нас найближчим часом не буде. І це не лише вінницький тренд, а й усієї країни.

Будівельна компанія «Svarog Development»