Власний дім замість «однушки»: як за рік змінилась котеджна забудова під Вінницею

Альона Черніюк

У спеку все більше людей шукають порятунок за містом і ринок нерухомості активно відповідає на цей запит. В передмісті стрімко зростає кількість котеджних містечок: у 2025 році їх уже понад півсотні, зокрема — десятки нових таунхаусів і дуплексів.
Люди обирають компактні, енергоефективні формати житла з власною територією, а інвестори — можливість вигідної оренди в сезон високого попиту. Ціни на такі будинки іноді не перевищують вартість однокімнатної квартири в хорошому ЖК міста.
Ми з’ясували, як насправді розвивається заміське будівництво у Вінницькому районі та чому це більше, ніж просто тренд.

Коли температура в асфальтових джунглях Вінниці сягає позначки +30°C, навіть найпалкіші прихильники міського комфорту починають мріяти про свіжість серед природи, простір і тишу. Міська спека, затори і багатоповерхова забудова штовхають мешканців у бік зелених околиць. І поки одні їдуть на дачу на вихідні, інші — купують ділянки під забудову або вже готові котеджі у Вінницькому районі.

Зацікавленість у житті «за містом» — не просто тренд, а тенденція, яку підтверджують цифри. За даними Головного управління статистики у Вінницькій області, лише за перші три місяці 2025 року в сільській місцевості ввели в експлуатацію 127,2 тис. м² житла. Для порівняння, у самій Вінниці — лише 40,6 тис. м². Це більш ніж утричі менше.

Відео дня

Що ж відбувається за межею міста? Які котеджні містечка ростуть мов гриби після дощу? Скільки коштує омріяний таунхаус чи дуплекс на природі? Ми вирішили провести власне розслідування: зануритися у будівельний бум під Вінницею та з’ясувати, як насправді розвивається котеджна забудова у Вінницькому районі та які можливості вона відкриває для майбутніх власників.

У 2024–2025 роках ринок котеджного житла біля Вінниці набрав великих оборотів: класичні котеджі вже давно не є єдиним популярним форматом. На слух виходять таунхауси та дуплекси — компактніші, економніші, але з усіма перевагами життя серед природи. Попит сформували нові групи: переселенці, індивідуальні підприємці та фрилансери, а також молоді родини з малими дітьми.

Що стимулює попит на котеджі?

Переїзд з небезпечних регіонів стала головним рушієм ринку. Люди, які переїжджали з прифронтових територій, активно шукали безпечне, автономне житло, часто з власною земельною ділянкою.
Зміна життєвих пріоритетів: дедалі більше покупців надають перевагу індивідуальним будинкам перед квартирами у багатоповерхівках. Приватність, власна територія та можливість облаштувати автономну інфраструктуру — усе це стало вирішальним аргументом.
Війна стимулювала прагнення до незалежності від централізованих систем. На перший план вийшли такі критерії, як наявність генератора, свердловини, автономного опалення, бомбосховища або укриття, а також можливість встановлення сонячних панелей.
Іпотека за програмою «єОселя», яка з 2024 року поширилася на приватні будинки, таунхауси і дуплекси, також суттєво вплинула на попит. Молоді родини, переселенці та військовослужбовці тепер мають реальну можливість придбати заміське житло на вигідних умовах.

Станом на червень 2025 року у Вінницькій області побудовано 58 котеджних містечок, з них 31 в межах Вінницького району наразі виставлені на продаж на сайті DIM.RIA. Для порівняння: у 2024 році загалом було 43 містечка в області і лише 18 у міському периметрі. Таунхауси поки що найпопулярніші. Наявних у продажу налічується 38 об'єктів.

Цифри свідчать про те, що покупці стали шукати більш помірні за вартістю і площею рішення, водночас зручні для сучасного способу життя.

Сьогодні забудова котеджних містечок біля Вінниці ведеться переважно традиційними методами — стіни з газоблоку або цегли з утепленням фасаду мінватою чи пінопластом. Це дає оптимальне поєднання ціни, енергоефективності та швидкості будівництва. Середній розмір нових будинків — 65–120 м², а ділянки — від 2 до 5 соток. Це відповідає основному запиту покупців: не надто великий, але комфортний дім із приватною територією.

Ринок активно реагує на реальні потреби споживачів. Не тільки на класичні котеджі, але й на дуплекси та таунхауси, що забезпечують баланс між ціною, зручністю, площею та комфортом. Це віддзеркалюється як у виборі матеріалів (енергоефективний газоблок + утеплення), так і в класичних параметрах площі і ділянок.

Реальні приклади з Агрономічного, Зарванців, Якушинців, Березини, Прибузького, Вінницьких Хуторів демонструють, що покупці отримують різноманітність на будь-який смак: від компактних дуплексів до просторових будинків для великої родини.

Думка експерта з нерухомості

Щоб краще зрозуміти, наскільки зараз доцільно інвестувати в котеджне житло під Вінницею, журналістка звернулась за коментарем до експерта з нерухомості Богдана Когута. За його словами, сьогодні ринок передмістя дає унікальні можливості — не лише для комфортного проживання, а й для довгострокової інвестиції.

— У нинішній ситуації дуже вигідно купувати невеликий будинок у форматі таунхауса, дуплекса або квадродуплекса, — каже Богдан Когут. — Це розумне рішення як для родини, так і для інвестора. Ціни наразі доволі помірні. Іноді такий варіант коштує стільки ж, скільки однокімнатна квартира з ремонтом у сучасному житловому комплексі, наприклад, у ЖК Central Park чи ЖК Forest. При цьому ви отримуєте власну земельну ділянку та зовсім інший рівень приватності, — каже Богдан Когут.

За словами експерта, ринок котеджних містечок і надалі буде зростати, зокрема через тенденцію до урбаністичного «розтікання» міст, зміну життєвих пріоритетів людей та стрімке будівництво приватних освітніх і медичних закладів у передмісті.

— Цей сегмент уже зараз починає витісняти класичне міське житло. Особливо серед молодих родин, які шукають більше простору, тиші та свободи, — зазначає Когут.

Котеджі як інвестиція

Паралельно з власниками, які шукають дім для себе, на ринку зростає частка інвесторів, які розглядають заміську нерухомість як прибутковий актив:

Вигідне інвестування на ранніх етапах будівництва: купуючи житло на етапі фундаменту, можна зафіксувати вартість у межах 25–27 тис. грн/м². Після завершення будівництва та здачі об’єкта ціна може зрости до 35–40 тис. грн/м² — це дає потенціал для капіталізації до 30–40%.
Пасивний дохід від оренди: середньорічна дохідність заміського будинку біля Вінниці становить 6–8%, особливо у містечках, розташованих у радіусі 5–10 км від міста з хорошим під’їздом.
Популярність короткострокової оренди: зростає інтерес до форматів оренди на 3–6 місяців. Заміський формат житла з власним подвір’ям і спокійним середовищем дедалі частіше перемагає класичну квартиру в місті.

Експерт з нерухомості Богдан Когут підтверджує, що все більше об'єктів у котеджних містечках Вінницького району купуються саме інвесторами. І це не випадково.

— Попит на оренду заміського житла стабільно зростає, особливо в літній період, коли містянам хочеться більше свіжого повітря. Для багатьох орендарів ключовими перевагами стають наявність власного двору, місце для авто, дитячий майданчик чи навіть просто можливість посидіти зранку з кавою на терасі, — зауважує Богдан Когут.

Читайте також:

Двоє вінничан серед звільнених з полону: Україна почала масштабний обмін

На кордоні з Молдовою вилучили 61 флакон курильної суміші без акцизу

Теплицька громада попрощалася з Героєм Володимиром Бичком

Слідкуйте за новинами Вінниці у Telegram.