Хто може скористатися програмою «єОселя» і як купити вигідно: пояснює експертка Світлана Власюк

• Державна програма «єОселя» дає українцям шанс купити власне житло під пільгові 3% або стандартні 7% річних. Нею можуть скористатися як пільгові категорії — військові, педагоги, медики, науковці, ВПО, так і громадяни з високим офіційним доходом без пільг. Втім, участь у програмі потребує серйозної фінансової підготовки.
• Ми поспілкувалися з експерткою ринку нерухомості та власницею агенства нерухомості «Рудий кіт» Світланою Власюк, щоб дізнатися, які підводні камені має «єОселя» і як правильно підготуватися до оформлення іпотеки.

Вже понад два з половиною роки в Україні діє державна іпотечна програма «єОселя», яка допомагає українцям придбати власне житло на вигідних умовах. Вона передбачає іпотечні кредити під лише 3% або 7% річних для окремих категорій населення: військових, медиків, педагогів, науковців, внутрішньо переміщених осіб і громадян, які не мають власного житла.

Ця можливість уже активно використовується і на Вінниччині — лише від початку 2025 року вінничани оформили 123 іпотечні договори в межах «єОселі». Середня сума кредиту склала 1,7 мільйона гривень, а вартість придбаного житла — близько 2,1 мільйона.

Програма дозволяє не просто отримати ключі від квартири чи будинку, а зробити це без виснажливих ставок і довгих років накопичень.

Більше про умови кредитування та про те, яке житло можна купити у Вінниці читайте у матеріалі:

• Іпотека на житло від «єОселі». Які умови програми та що хочуть змінити?

Що потрібно знати перед оформленням іпотеки через «єОселю»?

Щоб краще зрозуміти, як працює програма «єОселя» на практиці, ми поспілкувались з Світланою Власюк — засновницею та керівницею агентства нерухомості «Рудий кіт», яка вже понад десятиліття допомагає вінничанам знайти своє ідеальне житло. Світлана — досвідчена фахівчиня у сфері житлової нерухомості. Вона досконало знає місцевий ринок, тенденції попиту і тонкощі іпотечного оформлення.

У розмові жінка поділилася не лише своїм баченням розвитку іпотечної програми, а й практичними порадами — на що варто звернути увагу тим, хто планує скористатися «єОселею», як правильно розраховувати свої фінанси перед оформленням кредиту та чому початковий внесок може суттєво вплинути на вибір житла.

— Програма «єОселя» стартувала з 1 жовтня 2022 року. Вже 5 листопада я провела першу в Вінниці угоду, оформлену саме в межах цієї програми. Це була перша квартира, яка реально була продана у Вінниці з використанням іпотечного кредиту за цією програмою, — розповідає Світлана Власюк.

Жінка зазначає, що тоді разом з клієнтами довелось фактично «протоптати стежку» — збирати повний пакет документів, погоджувати кожен етап із банком, з’ясовувати найдрібніші деталі.

— Ми збирали всі документи, і від покупця, і від продавця, погоджували з банком кожну довідку. Було багато моментів, які тоді ще не були чітко врегульовані. Відкрили рахунок, знайшли житло, домовились з продавцями. Ця програма вимагає прозорості, а деякі продавці не хочуть показувати реальну суму угоди через податки — пояснює Світлана.

На запитання журналістки про те, хто саме зараз може скористатися програмою «єОселя», Світлана Власюк відповідає так:

— Є пільгові категорії громадян, для яких передбачено кредитування під 3% річних строком до 20 років. Це — військові, рятувальники, працівники поліції, медики, педагоги та науковці. Важливо, що термін кредиту обмежується віком позичальника. Наприклад, якщо вам 50, то можна оформити кредит на всі 20 років, але якщо 54 — лише на 16.

Окремо вона зазначає ще одну вимогу: житло, яке купується в іпотеку, має бути новим або зданим в експлуатацію не більше ніж три роки тому. Це можуть бути квартири, будинки чи таунхауси.

— «єОселя» — це велика можливість. Але перш ніж нею скористатися, важливо бути чесним із собою, зважити всі ризики і розрахувати реальні можливості. Тоді це буде справді вдале рішення, — каже співрозмовниця.

Скільки насправді коштує іпотека: приховані витрати, про які варто знати

Багато людей помилково вважають, що участь у програмі «єОселя» обмежується лише початковим внеском у 20%. Як розповіла Світлана Власюк, в реальності сума витрат може бути значно вищою — іноді доходить до 40% від загальної вартості житла.

Перший внесок — це лише початок. Так, формально він складає 20%, але дуже часто ця цифра зростає через нюанси оцінки квартири банком, пояснює Світлана. Наприклад, якщо квартира продається за 80 тисяч доларів, то банк може оцінити її лише у 70. Саме від цієї суми банк і розраховує кредит. Тобто 10 тисяч різниці — це вже вагома доплата, яку доведеться внести з власної кишені і реальна сума, яку треба мати одразу, суттєво зростає.

На цьому витрати не закінчуються. Співрозмовниця підкреслює, що покупці часто не враховують низку обов’язкових платежів, пов’язаних із оформленням житла.

— Я від клієнтів інколи чую таке: «У мене є п'ять тисяч, мені сказали — вистачить». Але ніхто не пояснив їм, що треба ще сплатити податок — 10% від вартості квартири, якщо житло у власності менше трьох років. Ще 5% податку на прибуток та ще 5% військового збору. Додайте до цього державне мито і Пенсійний фонд — ще 2%, плюс послуги банку, страхування, робота рієлтора (зазвичай близько 5%) і нотаріальні витрати. В іпотечних договорах нотаріальні послуги, як правило, дорожчі, ніж при звичайній купівлі-продажу, — каже Світлана.

За її словами, оформлення одного лише договору іпотеки може коштувати 10–12 тисяч гривень, а таких договорів два: іпотечний та купівлі-продажу.

— Коли я все це склала, то порахувала: щоб купити квартиру вартістю 80 тисяч доларів, потрібно мати не 20%, а фактично близько 40% суми. Це приблизно 32 тисячі доларів, які покупець повинен мати до моменту підписання угоди.

І навіть якщо банк погоджується надати кредит на 56 тисяч доларів, необхідно мати достатньо високі офіційні доходи, щоб пройти фінансову перевірку.

Банк не просто дає гроші. Він рахує вашу зарплату, витрати на життя, комунальні послуги і перевіряє, чи зможете ви стабільно сплачувати щомісячні внески протягом 20 років. Якщо ж доходи недостатні — сума кредиту буде меншою, підсумовує експертка.

Який дохід потрібен, щоб отримати іпотеку через «єОселю»

Часте питання, з яким звертаються клієнти до рієлторів: який рівень доходу потрібен, щоб отримати кредит за програмою «єОселя»? Світлана Власюк пояснює на реальному прикладі.

— У нас нещодавно була клієнтка — вчителька. Зарплата у неї 25 тисяч гривень. Вона розлучена, син уже дорослий, тобто купує житло тільки для себе. Квартира обійшлась у 32 тисячі доларів. Банк оцінив її приблизно так само. Враховуючи її дохід, їй надали кредит десь у межах 1 мільйона 360 тисяч гривень. Це була максимальна сума, яку могли дозволити при її зарплаті. Решту вона внесла сама.

Як зазначає експертка, цього року попит на житло в межах програми «єОселя» значно зріс:

— Якщо порівнювати з 2023 роком, то кількість охочих скористатися програмою зросла вдвічі. Люди почали активно цікавитись, приходити, питати. Але не всі до кінця розуміють, у що входить ця програма. Коли пояснюєш усе крок за кроком, стає зрозуміло, що не кожен готовий до цих умов.

Ще один важливий момент — вимоги до житлової площі. Якщо загальна площа на одного члена сім’ї не перевищує 51,5 квадратного метра, то участь у програмі можлива. Якщо ж у власності є квартира в 100 квадратів чи більше, то, зрозуміло, що взяти участь у програмі вам уже не вдасться. За допомогою «єОселі» можна лише збільшити житлову площу.

За словами Світлани Власюк, зараз умови програми для пільгових категорій дещо ускладнилися.

— Раніше, наприклад, для військових, медиків, учителів і науковців дозволяли купувати житло віком до 10 років. Завдяки цьому можна було не платити 10% податку при оформленні. Тепер — лише квартири до трьох років експлуатації. Але є виняток: якщо людина з пільгової категорії також є внутрішньо переміщеною особою, то податок не стягується. Це важливо знати. Таких деталей багато, і саме тому я завжди раджу спочатку все розрахувати — і лише тоді вибирати квартиру, — резюмує експертка.

Як не потрапити в пастку умов?

При оформленні іпотеки за державною програмою дуже важливо враховувати особисті обставини кожної родини. Усе залежить від доходів, місця роботи та навіть від того, хто саме з членів сім’ї подається на програму.

— Наприклад, у нас була сім’я, де чоловік — військовий, а дружина — внутрішньо переміщена особа. І здавалося б, можна скористатися всіма пільгами. Але тут нюанс: чоловік не має статусу ВПО, а саме він працює і має стабільний високий дохід — 100 тисяч гривень. Дружина, яка має статус ВПО, офіційно не працює. У результаті ми не можемо оформити кредит на неї, бо банк не бачить у неї доходів. А оформити на чоловіка теж не можемо, бо йому не вистачає статусу ВПО для деяких пільг. І таких ситуацій багато, — пояснює експертка.

За словами Світлани, варто уважно аналізувати, хто саме в родині відповідає критеріям програми, а також які доходи є офіційно задекларованими.

— Якщо, наприклад, дружина працює в магазині з мінімальною зарплатою, а чоловік — військовий, тоді оформлення можливо саме на нього. Але важливо, щоб усе відповідало умовам програми. Інакше банк просто відмовить.

Є й технічні труднощі. Деякі банки можуть розглядати документи по кілька місяців.

— Один із наших останніх кейсів ми закрили повністю за два тижні — від збору документів до укладення угоди. У середньому на це йде до двох місяців. Програма «єОселя» не така вже й повільна, як дехто каже, — зазначає рієлторка.

Іпотека під 7%: доступно навіть без пільг

«єОселя» — це не лише про пільгові 3% річних. Програма також працює для громадян без пільг, які мають офіційний стабільний дохід.

— Якщо ви працюєте офіційно, маєте задекларовану зарплату 50 чи 100 тисяч гривень, не належите до жодної пільгової категорії — все одно можете скористатися програмою, але під 7% річних. Це все одно вигідніше, ніж звичайна іпотека, — підкреслює Світлана.

Навіть під 7% програма залишається привабливою, адже допомагає щомісячно вкладати гроші у власне житло, а не в чужу кишеню.

— Наприклад, за таунхаус клієнт платить щомісяця 13 600 гривень. Це фактично сума, яку люди витрачають на оренду однокімнатної квартири у Вінниці. Але замість оренди — це вже ваше. Нехай без ремонту, але своє. І з кожним внеском ви наближаєтеся до власності, а не викидаєте гроші, — зазначає співрозмовниця.

Окрему увагу варто звернути на ще один фактор — стрімке зростання цін. За словами Світлани, вартість нерухомості щороку зростає приблизно на 10-20%.

— Будівельні матеріали дорожчають, земля теж. Ринок нерухомості активний, попит є і буде. А ще — з-за кордону в Україну надходять кошти. Тому ті, хто сьогодні купує, завтра можуть виграти в ціні. Це реальна інвестиція у стабільність, — підсумовує рієлторка.

Таким чином, програма «єОселя» відкриває можливості для різних категорій українців — як пільгових, так і тих, хто має стабільну офіційну роботу. Але щоб скористатися нею з користю, варто не лише мріяти про власне житло, а й ретельно рахувати, консультуватися з фахівцями та бути готовим до супутніх витрат. У грамотному підході — ключ до успішного і безпечного придбання власної оселі.

 

Читайте також:

У селі Олександрівка освятили новий храм Православної Церкви України

Нічний терор неба: росіяни атакували «Shahedами», ракетами та дронами-імітаторами

Пішов із життя керівник Вінницького відділу Пенсійного фонду Володимир Кубик

Слідкуйте за новинами Вінниці у Telegram.